Rynek self storage w Europie wchodzi w nową fazę dojrzałości. Po okresie podwyższonej ostrożności kapitału i korektach wycen, fundusze private equity oraz globalni inwestorzy instytucjonalni ponownie intensywnie wracają do sektora. To jedno z najmocniejszych potwierdzeń, że self storage przestał być niszową ciekawostką, a stał się pełnoprawną klasą aktywów o strategicznym znaczeniu.
Powrót funduszy private equity do gry
W ostatnich miesiącach obserwujemy wyraźny powrót dużych funduszy private equity na rynek self storage w Europie. Przykładami są m.in.:
- Centerbridge, który przejął platformę Second Space w krajach nordyckich,
- Heitman, który dokonał akwizycji sieci Servistore.
Są to inwestorzy z wieloletnim doświadczeniem w:
- budowaniu skalowalnych platform wzrostowych,
- zwiększaniu EBITDA poprzez ekspansję,
- a następnie sprzedaży aktywów do instytucji o niższym koszcie kapitału przy wysokich mnożnikach.
To jasny sygnał, że sektor wraca do łask kapitału instytucjonalnego.
Nowa struktura kapitału i zmiana wycen
Choć wciąż obecny jest kapitał typu Core+, część inwestorów dokonała rekalibracji kosztu kapitału własnego, uwzględniając:
- globalne ryzyka polityczne,
- niepewność makroekonomiczną,
- chwilowe osłabienie nastrojów konsumenckich,
- oraz zmieniający się krajobraz inwestorów w self storage.
To naturalny proces w dojrzewającym rynku — wyceny stabilizują się na bardziej racjonalnych poziomach, co stwarza nową przestrzeń do wejścia dla inwestorów długoterminowych.
Napływ kapitału z USA i Bliskiego Wschodu
Jednym z najciekawszych trendów jest napływ kapitału z Ameryki Północnej i Bliskiego Wschodu. Na rynek wchodzą:
- nowi operatorzy planujący ekspansję w Europie,
- fundusze emerytalne (superannuation),
- państwowe fundusze majątkowe (sovereign wealth funds),
- nowi limited partners współpracujący z doświadczonymi general partners.
Dla tych podmiotów Europa pozostaje rynkiem wciąż na wczesnym etapie rozwoju, oferującym:
- dywersyfikację kapitału,
- długoterminowy wzrost czynszów,
- oraz potencjał trwałej aprecjacji wartości nieruchomości.
Dobrym przykładem jest wejście PGIM na rynek francuski poprzez partnerstwo z Pithos Capital i Zebrabox.
Wolumen transakcji – normalizacja po rekordowym 2024 roku
Rok 2024 był absolutnie rekordowy pod względem wolumenów transakcyjnych – wartość transakcji przekroczyła 1,2 mld euro. Dla porównania:
- 2025 YTD (do tej pory): ok. 260 mln euro
- Oczekiwany dodatkowy pipeline: ok. 200 mln euro
- Dla porównania: 2024 LFL: 875 mln euro
Oznacza to naturalną normalizację aktywności transakcyjnej po ekstremalnie silnym roku 2024, a nie załamanie rynku.
Europa wygrywa z Wielką Brytanią
W 2025 roku widoczna jest także zmiana preferencji geograficznych inwestorów:
- Europa: dominujący kierunek nowych transakcji,
- Wielka Brytania: tylko 66 mln euro YTD, wobec 591 mln euro rok wcześniej.
Jednym z powodów jest:
- niższy koszt długu w Europie kontynentalnej w porównaniu do stopy SONIA w Wielkiej Brytanii,
- a także statystyczne „zawyżenie” wyniku UK w 2024 roku przez jedną wielką transakcję – zakup Lok’n Store przez Shurgard za 473 mln euro.
Transakcje wstrzymane – kapitał czeka na sygnał
Na wolumeny silnie wpłynęło także czasowe wstrzymanie kilku dużych procesów sprzedażowych, m.in.:
- Storage24 (Niemcy, Francja, kraje nordyckie),
- Less Mess (Polska i Czechy),
- Access Self Storage (Wielka Brytania).
Łączna wartość tych wstrzymanych procesów to ok. 2,5 mld euro. Oznacza to, że ogromna ilość kapitału pozostaje w gotowości inwestycyjnej.
Benchmarkowe transakcje – sygnały powrotu apetytu na ryzyko
W ostatnich 12 miesiącach doszło jednak do kilku bardzo istotnych przejęć:
🇮🇹 Włochy – EasyBox (Nuveen + Safestore)
- Wartość transakcji: 175 mln euro
- Struktura: joint venture z Safestore
- Skala: 10 działających obiektów + 2 projekty deweloperskie
- Łączna powierzchnia: 72 762 m²
- Wycena: ok. 27x EBITDA (forward 12 miesięcy)
To jedna z najważniejszych transakcji benchmarkowych w historii włoskiego rynku self storage.
🇬🇧 Wielka Brytania – Schroders + Flexiss Group
- Przejęcie 3 kolejnych obiektów,
- w tym 2 w fazie rozruchu i 1 projekt deweloperski,
- w ramach długoterminowego programu ekspansji.
🇫🇷 Francja – Ardian + Atout-Box
- Zakup sieci 7 obiektów w regionie Occitanie,
- Od momentu przejęcia Costockage w 2023 roku,
- Grupa urosła już do 19 obiektów.
Co to oznacza dla rynku i inwestorów?
Wszystkie powyższe zjawiska prowadzą do jednego bardzo jasnego wniosku:
Self storage w Europie wchodzi w fazę pełnej instytucjonalizacji.
Oznacza to:
- coraz większy udział funduszy private equity,
- rosnące zaangażowanie kapitału emerytalnego i państwowego,
- profesjonalizację struktur,
- oraz długofalowy, stabilny wzrost wartości sektora.
Polska na tle tych procesów
Na tym tle Polska pozostaje rynkiem wciąż na wczesnym etapie rozwoju, co oznacza:
- znacznie wyższy potencjał wzrostu niż rynki zachodnie,
- ograniczoną konkurencję instytucjonalną,
- oraz unikalną możliwość wejścia przed główną falą kapitału międzynarodowego.
Dla inwestorów indywidualnych i prywatnych oznacza to jedno:
okno inwestycyjne w Polsce wciąż jest szeroko otwarte.